В Челябинске тогда бум малоэтажного строительства еще не начался, стоимость квартиры считалась метрами, "крутость" дома - этажами и, казалось, до американских стандартов оценки домов нам не дожить некогда. Но вот наступил 2008, и на местном рынке малоэтажного строительства наметились американские тенденции.
Тенденция № 1. Все меньшее влияние на цену (а, следовательно, и на спрос) будут играть факторы, связанные с характеристиками самого дома - его размером, технологией строительства, материалами, годом постройки. Связано это с происходящей унификацией представлений о "нормальном" доме. Во-первых, "нормальный" дом - это дом с инфраструктурой: электрические и газовые сети, вода, канализация, интернет, дороги. В инфраструктурном обеспечении тоже явственно проглядывает американский стандарт: дороги, электросети, интернет - обязательный атрибут, все остальное может быть автономным. Во-вторых, определяется мода на размер "нормального дома" - от 200 до 400 метров, наличие гаража, 2 этажа. Дома-гиганты продолжают быть модными в определенной среде, как признак крутизны. (В этой функции сегодня такой дом-дворец заменяет собой малиновый пиджак и золотую цепь начала 90-х.)
Материалы и технологии строительства по-прежнему значительно влияют на ценообразование, и для многих покупателей являются решающим фактором в выборе дома. Именно представления покупателя о "правильности" технологии строительства и материалов зачастую влияют на решение купить или не купить тот лили иной дом. Но эта ситуация на рынке временна, т.к., с одной стороны, будет расти осведомленность покупателей (в том числе через общение с теми, кто уже купил дома, построенные по новым технологиям), а, с другой стороны, сами строители будут вынуждены выбирать оптимальные по цене и качеству технологии и материалы. В результате предложения на рынке малоэтажного строительства будут более понятными и унифицированными по сравнению с днем сегодняшним, и характеристики дома, связанные с материалами и технологиями строительства, уже через год-два для покупателя перестанут быть решающими. Единственная из характеристик дома, относительно которой можно сделать прогноз по поводу ее долговременного влияния на цену и спрос, - это год постройки дома. Этот фактор для покупателя будет существенен еще долго в силу ряда причин. Во-первых, город наш богатый, и в силу традиций и материальных возможностей более престижно покупать новое, а не "сэконд хэнд", даже если речь идет о домах. Во-вторых, дома опять же по традиции покупают "на века", а не на несколько лет. Кроме традиции, на "вечную" покупку дома человека обрекает отсутствие рынка труда в стране. (В США, например, средний американец меняет место жительства раз в пять лет вслед за сменой работы и карьерным ростом).
Тенденция № 2. Все большее влияние на спрос на рынке малоэтажного строительства будет играть местоположение дома.
На первый взгляд кажется, что речь идет о близости дома к "центру" или хотя бы к городу. Мол, чем ближе к центру, тем дороже. Этот миф уже сейчас разбивается вдребезги, стоит только сопоставить цены на аналогичные дома на Северо-Востоке, скажем, и в Западном, например. "Экология!", - воскликнут оппоненты, -"Экология в Западном другая, за нее и платят!". Хорошо, сопоставим цены на том же Северо-Востоке и в Колупаевке, например (район завода Колющенко). Непосредственная близость литейного цеха заставляет начисто забыть про экологию (литейный цех в центре города вообще нонсенс для Запада!), тем не менее коттеджи в Колупаевке растут как грибы, а цены на участки - еще быстрее. Проанализировав таблицу с описанием строящихся коттеджных поселков вы поймете, что зависимость цены на дом от расстояние до города - величина вовсе не прямо пропорциональная. Как не особо зависит цена на дом от природных факторов, экологии, наличия водоема, леса, розы ветров (опять-таки смотрите таблицу и сравнивайте).
Остается признать, что на наших глазах формируется новый для нас фактор, влияющий на цену недвижимости в малоэтажном секторе: фактор социокультурный. Пока этот фактор мы сведем к более привычному слову "статусность". Чем определяется этот самый неуловимый и неизмеримый пока фактор статусности коттеджного поселка? В первую очередь, это, конечно же, люди, которые в поселке уже проживают. Российским примером статусного поселка (и, конечно же, его основного влияния на рост цены на недвижимость) является подмосковная Рублевка. На челябинском рынке к местным «Рублевкам" можно отнести три поселка: Тарасовку, Вавиловец и Западный. Статусность каждого из них имеет специфический оттенок: Тарасовка невольно ассоциируется с местными политическими боями, Вавиловец - с боями за собственность, Западный - со стабильностью, обеспеченной проживающими там силовиками. Усугубляя и утрируя это общественное восприятие, можно дойти и до формирования брендов: Тарасовка - поселок политиков и оппозиционеров, Западный - поселок силовиков и их друзей, Вавиловец - поселок богатых предпринимателей.
Безусловно, эти бренды поселков сегодня еще не реальность, а потенциальная возможность, но кто знает, как сложится общественное мнение завтра? Ведь по сути, статусность места равна сумме статусов людей, там живущих. Психологи утверждают, что только 15% радостных переживаний у человека по поводу материальных вещей: денег, автомобиля, квартиры, одежды... Остальные 85% радости человек испытывает от отношений с другими людьми. Потому самый красивый коттедж в безлюдном месте в цене явно проиграет аналогичному коттеджу в поселке с приятными и (или) статусными соседями. Статусные соседи по поселку - это не только шанс завести новые связи и обеспечить себе тем самым продвижение в карьере или бизнесе. Даже если вы никогда не познакомитесь с новыми соседями, факт вашего проживания в статусном поселке автоматически делает вас человеком статусным, принадлежащим к определенной социальной группе, что, в свою очередь, повлияет и на ваш бизнес, и на карьеру. Вот и получается, что покупка дома в статусном поселке - это не просто покупка недвижимости, это и покупка связей, образа жизни, покупка собственного статуса.
В Челябинске тогда бум малоэтажного строительства еще не начался, стоимость квартиры считалась метрами, "крутость" дома - этажами и, казалось, до американских стандартов оценки домов нам не дожить некогда. Но вот наступил 2008, и на местном рынке малоэтажного строительства наметились американские тенденции.
